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不動産活用支援

サービス内容

生前の相続対策の一環としての土地活用、不動産投資、遊休地の利用、相続によって新たに取得した土地の活用などについて、事業計画書の作成から運用のサポートまで、相続と税金のプロが総合的に支援していきます。 土地を有効活用することで、相続税対策と財産の維持・増大の両立が可能となります。

不動産の有効活用にはキャッシュフローが大切

不動産投資の目的を大別すると次の通りです。

  • 老後の生活資金、余裕資金を確保したい。
  • 現状の生活資金等の不足を補いたい。
  • 遊休地の有効活用をしたい。
  • 売却により利益を得たい。
  • 相続財産として残したい。

いずれの場合も投資として考えた場合、キャシュフローを結果的にプラスに持って行かなければなません。

(自己資金+借入金+物件収入)-(建設資金+管理補修費+元利返済金+維持経費)- 税金 > 売却額

➀建築から売却までのトータルキャシュフローが自己資金を上回っていること。
ランニングキャシュフローは常にプラスであること(現金が不足すれば追加の自己資金が必要です)。
銀行借入で建設しても収支計画が甘かったり、収入が予定した通り入って来なければ返済が出来なくなり、返済条件の見直しや不動産の売却もあり得ます。
賃貸物件の処分金額が借入金に満たないと、他の不動産(自宅等)も処分してしまう悲惨な羽目になります。この事例の多いことは現実です。
➂不動産の建築・購入、賃貸、売却、相続に至るまで、コストとしての税金を考慮する必要があること。
確かに今から何十年も先のことは誰にも予測出来ません。
しかし、立地、ロケーション、周辺の市場、賃貸物件の需給、金利相場、家賃の設定等の他、考えられる人口減少や経済の低成長等を見すえ10年ぐらいは収支を予測しなければ何も出来ません。

リスクと将来変動をできる限り考慮してしっかりした資金収支計画を作成し、入居者や金利、建物の痛み具合等の状況に対応して、細めに収支計画を見直すことで皆様の大切な財産の維持と増大を図ることができるのです。

トラブルの例

事例1 借入金で賃貸物件を建て相続対策をしたが、計画通りの入居者が確保できずに返済不能となってしまった。

上記トラブル防止策

相続対策として賃貸物件を建てようとする場合、立地に基づいた市場調査を基に長期的な需給見通しや収支計画を立て、投資に値するものかどうかという判断が不可欠です。相続対策だけに目がいってしまい不動産賃貸業を経営するという視点を疎かにしてしまわないよう、両方の視点からバランスよく検証することが重要です。

事例2 賃貸物件を建てて財産評価の引下げを図ったのはいいが、かえって上手く遺産分割できなくなってしまった。

上記トラブル防止策

いざ相続が発生した時に➀どの程度の相続税がかかるのか、➁納税方法はどうするのか、➂現金で払えるか物納か延納か、といったことをある程度事前に検証し対策を講じておくことが重要です。

事例3 納税資金が足りず安易に利用価値のある土地から物納した為、利用価値のない土地しか残らず将来の収益も見込めなくなった。

上記トラブル防止策

相続対策の一環として土地の有効活用を計画していくときは、「財産評価の引下げ」だけではなく「将来どう分割するのか」「相続税はどうやって払うのか」といった視点も含めてトータルな対策が重要です。

不動産有効活用支援の流れ

お客様と一緒に資産形成や相続の全体像を描きながら、資金収支計画の作成・見直しと毎年の確定申告から相続対策、相続税申告又は譲渡所得(不動産売却にかかる所得税)の申告までをトータルでサポートします。

1.状況の確認 <建築>
オーナーの投資計画の検証を通じ具体的な収支計画書を作成します。
2.毎年の確定申告と収支計画の見直し <運営>
毎年の確定申告と実績に基づく収支計画の見直しを行います。
3.相続対策、納税資金対策 <将来対策>
相続税は亡くなった方の財産全体にかかる税金です。
投資物件のみならず、お客様の財産の全体像を把握することで早めの相続対策と納税資金対策を図ることができます。
4.相続税申告、譲渡所得の申告 <売却又は相続>
出口対策も安心してお任せ下さい。
円満な相続やトータルキャッシュフローのプラスに貢献します。

不動産活用支援に必要な書類

事前に必要な書類

  • 不動産の登記簿謄本
  • 固定資産税納付書
  • 保有財産の概要がわかる資料(現預金残高・負債残高・その他財産)
  • 相続人の状況がわかる資料(氏名・生年月日・続柄など)

不動産投資と税金~賃貸不動産の消費税還付スキームについて

平成22年度の税制改正により、賃貸用のアパートやマンションの建設に係る消費税の還付スキームが実質的に封じられました。

従来は、賃貸を開始する前に自動販売機を設置することにより、消費税を還付させる手法がよく使われていました。

この手法は当時の消費税法の仕組みを利用したもので、会計検査院によりその問題を指摘され、平成22年度の税制改正が行われたという経緯があります。

この税制改正を受け、現在では賃貸用のアパートやマンションの建設に係る消費税の還付は難しくなったと認識されています。

しかし、還付を受けるために自ら課税事業者を選択した場合は今回の規制の対象となりますが、もともと課税売上高が1,000万円以上あるような課税事業者については、従来の取扱いと変わりません。

つまり、給与以外に収入のない会社員が賃貸経営をして多額の消費税還付を受けることは難しくなりますが、

  • もともと本業の課税売上が多く、アパート・マンションの家賃を考慮しても課税売上割合が大きく変動しない個人事業者や法人
  • もともと課税事業者で、アパート・マンションの建築を機に不動産賃貸業へシフトすることで、建築した年の課税売上高が1,000万円未満になる方

などは今後も不動産投資に関する消費税還付を受けることが可能であると考えられます。

平成22年度の改正は本来の消費税の考え方から外れる極端な消費税還付スキームを制限することが目的ですので、還付のみを目的として課税事業者を選択するような場合でない場合は、従来通り消費税の還付を受けることができるケースがありますので、当税理士法人にご相談下さい。

ご相談はお気軽にどうぞ。 TEl:011-561-9015
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